Impressum

dieImmoprofis GmbH
Scherenbrandtnerhofstrasse 6
5020 Salzburg
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F: +43-(0)662-22 99 3-39

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Firmenbuch: FN 333576 d
Landesgericht Salzburg
Berufsverband: Wirtschaftskammer Salzburg, Fachverband
der Immobilien- und Vermögenstreuhänder
UID: ATU65228835

Termine nach Vereinbarung!

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Unten stehend finden Sie unsere Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die Nebenkostenübersicht, die Konsumentenschutzinformationen, einen Hinweis auf das Energieausweisvorlagegesetz (EAVG) und den Disclaimer.

Gerne übermitteln wir Ihnen diese Unterlagen, auf Anfrage, per Mail.

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Objektfotos & Videos: © dieImmoprofis GmbH wenn nicht anders angegeben

 

Allgemeine Geschäftsbedingungen

AGB der dieImmoprofis GmbH

Diese Geschäftsbedingungen berücksichtigen die Bestimmungen des Maklergesetzes sowie die Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler der Immobilienmaklerverordnung in der jeweils zuletzt gültigen Fassung und bilden einen integrierenden Bestandteil der zwischen der dieImmoprofis GmbH und dem Auftraggeber geschlossenen Verträge und Vereinbarungen, wie Alleinvermittlungsaufträgen, schlichten Vermittlungsaufträgen, Besichtigungsscheinen oder sonstigen Verträgen und Vereinbarungen.

Diese AGB gelten im Sinne der genannten Gesetze und Verordnungen zwischen der dieImmoprofis GmbH und dem Empfänger dieser Geschäftsbedingungen als vereinbart.

 

Sie gelten für alle Leistungen der dieImmoprofis GmbH ohne Ansehung des Zeitpunktes der Leistung oder wenn ein allfälliger, der Leistung zu Grunde liegender Auftrag erteilt wurde, auch wenn diese Leistungen ohne ausdrückliche Bezugnahme auf diese Geschäftsbedingungen erfolgen. Abweichungen von diesen Geschäftsbedingungen bedürfen der vorherigen schriftlichen Zustimmung durch die Firma dieImmoprofis GmbH.

 

Alle Angebote sind unverbindlich und freibleibend. Zwischenverkauf -vermietung oder -verpachtung sind vorbehalten. Alle Angaben erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen, für die Richtigkeit der Angaben, Unterlagen & Dokumente der von dieImmoprofis GmbH präsentierten Objekte übernimmt die dieImmoprofis GmbH aber keine Gewähr. Desgleichen übernimmt die dieImmoprofis GmbH keine Gewähr für Schreib-, Druck- oder Übertragungsfehler sowie Aktualisierungsmängel in den zur Veröffentlichung ihrer Angebote ausgewählten Medien. Das Gleiche gilt auch für individuelle Zusendungen. Es erfolgt auch keine Gewähr für die von der dieImmoprofis GmbH weitergegebenen Informationen über die Konditionen für besondere Leistungen (Kreditzinsen, Kreditraten, Bearbeitungsgebühren, Honorare etc.), welche zwischenzeitig vom Erbringer der Leistung einer Änderung unterzogen wurden.

 

Zum Zwecke der Anbahnung des zu vermittelnden Rechtsgeschäftes behält sich die dieImmoprofis GmbH das Recht vor, die Dienste einer anderen Maklerfirma in Anspruch zu nehmen, wenn dies zur Erhöhung der Vermittlungschancen zweckdienlich erscheint. Weder dem Auftraggeber/der Auftraggeberin noch den zugeführten InteressentInnen entstehen irgendwelche Mehrkosten.

 

Ist dem Empfänger ein von der dieImmoprofis GmbH angebotenes Objekt bereits als verkäuflich / vermiet- / verpachtbar bekannt, ist dies dieImmoprofis GmbH unverzüglich schriftlich unter Angabe des Erstanbieters und Zeitpunkt dieser Bekanntgabe mitzuteilen, andernfalls gilt die Anbotsstellung von der dieImmoprofis GmbH als anerkannt.

 

Eine Vervielfältigung der von der dieImmoprofis GmbH zur Verfügung gestellten Unterlagen - auch der im Internet präsentierten - ist nur zu eigenen, privaten Zwecken gestattet. Jede Weiterleitung von der dieImmoprofis GmbH angebotenen Objekte bzw. deren Unterlagen (Exposé, Fotos, Pläne, Grundbuchsauszug, etc.), Bekanntgabe der Kauf- / Miet- / Pachtgelegenheit oder der von ihr namhaft gemachten Interessenten an Dritte bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung der dieImmoprofis GmbH. Bei Zuwiderhandeln behält es sich die dieImmoprofis GmbH vor, in Übereinstimmung mit den Bestimmungen des Maklergesetzes sowie der Immobilienmaklerverordnung 1996, Schadenersatzforderungen für den Geschäftsausfall und jeden anderen durch diese Weiterleitung eingetretenen Schaden an die unerlaubt weiterleitende Person zu stellen.

Der volle Provisionsanspruch entsteht auch, wenn der Vertrag

a)        zu anderen, vom Angebot abweichenden Bedingungen abgeschlossen wird,

b)        über ein anderes Objekt des von dieImmoprofis GmbH nachgewiesenen Vertragspartners abgeschlossen wird, oder

c)        in zeitlichem und wirtschaftlichen Zusammenhang (innerhalb von 3 Jahren) durch einen oder mehrere Verträge erweitert oder ergänzt wird.

Die Provisionspflicht entsteht mit Einigung zum Abschluss eines Vertrages über das von der dieImmoprofis GmbH angebotene Objekt (Herstellung der Willensübereinstimmung), ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt des schriftlichen Vertragsabschlusses. Sie entsteht unabhängig von einer Intervention der dieImmoprofis GmbH und bleibt auch bestehen, wenn eine solche Einigung rückgängig gemacht wird. Bei einseitigem Rücktritt haftet der Zurücktretende für die Gesamtprovision. Dasselbe gilt, wenn der Abschluss des Geschäftes vom Auftraggeber wider Treu und Glauben vereitelt wurde.

Die Fälligkeit der Provision entsteht, sofern keine behördliche Zustimmung erforderlich ist, bei Rechtskraft des gegenständlichen Vertrages (Willensübereinstimmung zwischen den Vertragsparteien), bei Vertragsabschluss.

Die Provisionssätze sind der Immobilienmaklerverordnung zu entnehmen. Für den Fall des Zahlungsverzuges sind 1,5 % Verzugszinsen je Monat zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer vereinbart. Eigentumsvorbehalt bis zur vollständigen Bezahlung. Im Verzugsfalle ist der Auftraggeber ferner verpflichtet, die für die Betreibung der Ansprüche von der dieImmoprofis GmbH anfallenden Mahn- und Inkassospesen, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung notwendig sind, zu ersetzen.

Sofern dieImmoprofis GmbH das Mahnwesen selbst betreibt, verpflichtet sich der Auftraggeber pro erfolgter Mahnung einen Betrag von € 7,50 sowie für die Evidenzhaltung des Schuldverhältnisses im Mahnwesen pro Halbjahr einen Betrag von € 5,00 zu bezahlen.

Als Gerichtsstand wird das sachlich zuständige Gericht am Sitz von dieImmoprofis GmbH vereinbart. Erfüllungsort ist Salzburg. Es ist ausschließlich österreichisches materielles Recht unter Ausschluss des UN-Kaufrechtes anzuwenden. Ist der Kunde Verbraucher im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes, gilt der Gerichtsstand des § 14 KSchG. Es ist diesfalls jenes Gericht zuständig, in dessen Sprengel der Verbraucher seinen Wohnsitz, gewöhnlichen Aufenthalt oder Ort der Beschäftigung hat.

Für den Verkauf an Konsumenten im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes gelten die vorstehenden Bestimmungen nur insoweit, als das Konsumentenschutzgesetz nicht zwingend andere Bestimmungen vorsieht.

Sollten eine oder mehrere Bestimmungen dieser AGB unwirksam oder ungültig sein oder werden, wird davon die Wirksamkeit bzw. Gültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt. An die Stelle der unwirksamen oder ungültigen Bestimmung hat unverzüglich eine solche wirksame oder gültige Bestimmung zu treten, welche am ehesten dem Willen der Parteien im Zusammenhang mit den jeweils gültigen gesetzlichen Vorschriften entspricht.

 

Disclaimer


1. Inhalt des Onlineangebotes

Der Autor übernimmt keinerlei Gewähr für die Aktualität, Korrektheit, Vollständigkeit oder Qualität der bereitgestellten Informationen. Haftungsansprüche gegen den Autor, welche sich auf Schäden materieller oder ideeller Art beziehen, die durch die Nutzung oder Nichtnutzung der dargebotenen Informationen bzw. durch die Nutzung fehlerhafter und unvollständiger Informationen verursacht wurden, sind grundsätzlich ausgeschlossen, sofern seitens des Autors kein nachweislich vorsätzliches oder grob fahrlässiges Verschulden vorliegt. Alle Angebote sind freibleibend und unverbindlich. Der Autor behält es sich ausdrücklich vor, Teile der Seiten oder das gesamte Angebot ohne gesonderte Ankündigung zu verändern, zu ergänzen, zu löschen oder die Veröffentlichung zeitweise oder endgültig einzustellen.

2. Verweise und Links

Bei direkten oder indirekten Verweisen auf fremde Internetseiten ( "Links" ), die außerhalb des Verantwortungsbereiches des Autors liegen, würde eine Haftungsverpflichtung ausschließlich in dem Fall in Kraft treten, in dem der Autor von den Inhalten Kenntnis hat und es ihm technisch möglich und zumutbar wäre, die Nutzung im Falle rechtswidriger Inhalte zu verhindern. Der Autor erklärt hiermit ausdrücklich, dass zum Zeitpunkt der Linksetzung keine illegalen Inhalte auf den zu verlinkenden Seiten erkennbar waren. Auf die aktuelle und zukünftige Gestaltung, die Inhalte oder die Urheberschaft der gelinkten/verknüpften Seiten hat der Autor keinerlei Einfluss. Deshalb distanziert er sich hiermit ausdrücklich von allen Inhalten aller gelinkten /verknüpften Seiten, die nach der Linksetzung verändert wurden. Diese Feststellung gilt für alle innerhalb des eigenen Internetangebotes gesetzten Links und Verweise sowie für Fremdeinträge in vom Autor eingerichteten Gästebüchern, Diskussionsforen und Mailinglisten. Für illegale, fehlerhafte oder unvollständige Inhalte und insbesondere für Schäden, die aus der Nutzung oder Nichtnutzung solcherart dargebotener Informationen entstehen, haftet allein der Anbieter der Seite, auf welche verwiesen wurde, nicht derjenige, der über Links auf die jeweilige Veröffentlichung lediglich verweist.

3. Urheber- und Kennzeichenrecht

Der Autor ist bestrebt, in allen Publikationen die Urheberrechte der verwendeten Grafiken, Tondokumente, Videosequenzen und Texte zu beachten, von ihm selbst erstellte Grafiken, Tondokumente, Videosequenzen und Texte zu nutzen oder auf lizenzfreie Grafiken, Tondokumente, Videosequenzen und Texte zurückzugreifen. Alle innerhalb des Internetangebotes genannten und ggf. durch Dritte geschützten Marken- und Warenzeichen unterliegen uneingeschränkt den Bestimmungen des jeweils gültigen Kennzeichenrechts und den Besitzrechten der jeweiligen eingetragenen Eigentümer. Allein aufgrund der bloßen Nennung ist nicht der Schluss zu ziehen, dass Markenzeichen nicht durch Rechte Dritter geschützt sind! Das Copyright für veröffentlichte, vom Autor selbst erstellte Objekte bleibt allein beim Autor der Seiten. Eine Vervielfältigung oder Verwendung solcher Grafiken, Tondokumente, Videosequenzen und Texte in anderen elektronischen oder gedruckten Publikationen ist ohne ausdrückliche Zustimmung des Autors nicht gestattet.

4. Datenschutz

Sofern innerhalb des Internetangebotes die Möglichkeit zur Eingabe persönlicher oder geschäftlicher Daten ( Emailadressen, Namen, Anschriften ) besteht, so erfolgt die Preisgabe dieser Daten seitens des Nutzers auf ausdrücklich freiwilliger Basis. Die Inanspruchnahme und Bezahlung aller angebotenen Dienste ist - soweit technisch möglich und zumutbar - auch ohne Angabe solcher Daten bzw. unter Angabe anonymisierter Daten oder eines Pseudonyms gestattet.

5. Rechtswirksamkeit dieses Haftungsausschlusses

Dieser Haftungsausschluss ist als Teil des Internetangebotes zu betrachten, von dem aus auf diese Seite verwiesen wurde. Sofern Teile oder einzelne Formulierungen dieses Textes der geltenden Rechtslage nicht, nicht mehr oder nicht vollständig entsprechen sollten, bleiben die übrigen Teile des Dokumentes in ihrem Inhalt und ihrer Gültigkeit davon unberührt.

 

Nebenkostenübersicht

1. Vergebührung des Mietvertrages (§ 33 TP 5 GebG):

1% des auf die Vertragsdauer entfallenden Bruttomietzinses (inkl. Ust), höchstens das 18fache des Jahreswertes, Vorbehalt einer früheren Aufkündigung bleibt außer Betracht. Bei unbestimmter Vertragsdauer 1% des dreifachen Jahreswertes. Seit 1.7.1999 ist der Bestandgeber (bzw. in dessen Vertretung z.B. der Makler, Hausverwalter, Rechtsanwalt oder Notar) verpflichtet, die Gebühr selbst zu bemessen und anzuführen. Bei befristeten Bestandverträgen, über Gebäude oder Gebäudeteile, die überwiegend Wohnzwecken dienen, sind die Gebühren ab diesem Zeitpunkt mit dem Dreifachen des Jahreswertes begrenzt. Durchschnittssätze für die Selbstberechnung der Bestandvertragsgebühr: Für die Festsetzung der Gebühr ist der Inhalt der über das Rechtsgeschäft errichteten Urkunde maßgebend. Hat sich der Bestandnehmer vertraglich zwar zur Erbringung von Leistungen verpflichtet, sind diese in der Urkunde aber nicht ziffernmäßig bestimmt, so sind diese mit den Beträgen, die im Zeitpunkt des Entstehens der Gebührenschuld tatsächlich anfallen, anzusetzen. Ist die Höhe der Leistungen mangels tatsächlichen Anfalls ziffernmäßig unbekannt, so sind folgende Werte anzusetzen:

a)  als Betriebskosten (ohne Heizung und Warmwasser) für Gebäuden oder Gebäudeteilen, die überwiegen Wohnzwecken dienen, einschließlich sonstiger   selbständiger Räume und anderer Teile der Liegenschaft die typischerweise Wohnräumen zugeordnet sind (wie Keller- und Dachbodenräume, Abstellplätze und Hausgeräten) € 1,30/m², für Geschäftsräume € 1,82m²,

b)  für die Heizkosten € 0,58/m²

c)   für die Warmwasserkosten € 0,29/m²                                                                                                                                                                                                    (Stand 1.Januar 2002).

2. Vertragserrichtungskosten

nach Vereinbarung im Rahmen der Tarifordnung des jeweiligen Urkundenerrichters.

3. Vermittlungsprovision:

Für die Berechnung der Provision wird der Bruttomietzins herangezogen. Dieser besteht aus: Haupt- oder Untermietzins, anteilige Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben, Anteil für allfällige besondere Aufwendungen (z.B. Lift), allfälliges Entgelt für mitvermietete Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände oder sonstige zusätzliche Leistungen des Vermieters. Höchst zulässige Provisionssätze (immer zuzüglich 20% USt.) bei Vermittlung von Haupt- oder Untermietverträgen über Wohnungen, Einfamilienhäusern und Geschäftsräumen aller Art:

a)        Vermittlung durch Immobilienmakler, der nicht gleichzeitig Verwalter des Gebäudes ist, in dem sich der Mietgegenstand befindet: Bei Vermietung auf unbestimmte Zeit / Frist mehr als 3 Jahre: Vom Vermieter 3 Bruttomonatsmietzinse allenfalls +5% der besonderen Abgeltungen und vom Mieter 2 Bruttomonatsmietzinse. Bei einer Frist bis 3 Jahren: Vom Vermieter 3 Bruttomonatsmietzinse und allenfalls 5% der besonderen Abgeltungen und vom Mieter 1 Bruttomonatsmietzinse. Bei Verlängerung auf mehr als 3 Jahre oder unbestimmte Zeit: Vom Mieter ½ Bruttomonatsmietzins. Geschäftsräume (sowie auch Wohnungen, die nicht dem Änderungsbereich des Mietrechtsgesetzes MRG unterliegen, wie beispielsweise Ferienwohnungen) können beliebig befristet werden. Beträgt die Frist weniger als 2 Jahre, kann 1 Bruttomonatsmiete als Provision mit dem Mieter vereinbart werden, beträgt sie mindestens 2, aber höchstens 3 Jahre, so sind 2 Bruttomonatszinse zulässig. Bei Verlängerung gibt es die Möglichkeit der Ergänzung auf drei Bruttomonatszinse. Die Überwälzung der Vermieterprovision (max. 3 Bruttomietzinse) auf den Geschäftsraummieter kann vereinbart werden.

b)        Untermietverträge über einzelne Wohnräume, unabhängig von Dauer: Vom Vermieter und vom Mieter je 1 Bruttomonatsmietzins.

c)        Vermittlung durch Immobilienmakler, der gleichzeitig Hausverwalter des Gebäudes ist, in dem sich der Mietgegenstand befindet: Bei Haupt- oder Untermietverträgen über Wohnungen (auch Eigentumswohnungen, wenn der Auftraggeber Mehrheitseigentümer der Liegenschaft ist) Bei Vermietung auf unbestimmte Zeit / Frist 3 oder mehr Jahre: Vom Vermieter 2 Bruttomonatsmietzinse allenfalls 5% der besonderen Abgeltungen & vom Mieter 2 Bruttomonatsmietzinse. Haupt- oder Untermietverträge über Geschäftsräume, Eigentumswohnungen (wenn der Auftraggeber nicht Mehrheitseigentümer der Liegenschaft ist) und Untermietverträge über einzelne Wohnräume unterliegen derselben Regelung wie die Vermittlung durch den Immobilienmakler, der nicht gleichzeitig Verwalter des betreffenden Gebäudes ist (s. oben A).

Für die Berechnung der Provisionsgrundlage ist die Umsatzsteuer nicht in den Bruttomietzins einzurechnen. Die Heizkosten sind ebenso wenig mit einzurechnen, wenn es sich um die Vermittlung von Mietverhältnissen an einer Wohnung handelt, bei der nach den mietrechtlichen Vorschriften die Höhe des Mietzinses nicht frei vereinbart werden darf (Angemessener Mietzins, Richtwertmietzins).

 

Nebenkosten bei Pachtverträgen

 

1. Vergebührung des Pachtvertrages (§ 33 TP 5 GebGes)

1% des auf die Vertragsdauer entfallenden Bruttopachtzinses; bei unbestimmter Vertragsdauer 1% des dreifachen Jahresbruttopachtzinses.

2. Vertragserrichtungskosten

nach den Tarifen des jeweiligen Urkundenerrichters.

3. Vermittlungsprovision

a)        Pachtverhältnisse insbesondere in der Land- und Forstwirtschaft. Für die Vermittlung der Verpachtung von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen darf mit beiden Auftraggebern eine Provision vereinbart werden, die mit einem Prozentsatz des auf die Pachtdauer entfallenden Pachtschillings festgelegt ist. Bei unbestimmter Pachtdauer 5% des auf 5 Jahre entfallenden Pachtschillinge. Bei bestimmter Pachtdauer bis zu 6 Jahren 5%, bis zu 12 Jahren 4%, bis zu 24 Jahren 3%, über 24 Jahre 2% jeweils plus 20% Ust. Für die Vermittlung von Zubehör darf zusätzlich jeweils eine Provision von 3% des Gegenwertes plus 20% Ust. vereinbart werden.

b)        Unternehmenspacht: Bei unbestimmter Pachtdauer 3-facher monatlicher Pachtschilling, bei bestimmter Pachtdauer bis zu 5 Jahren 5%, bis zu 10 Jahren 4%, über 10 Jahre 3%, jeweils plus 20% Ust.. Für die Vermittlung von Abgeltungen für Investitionen oder Einrichtungsgegenständen darf mit dem Verpächter oder Vorpächter 5% des vom Pächter hiefür geleisteten Betrages vereinbart werden.

 

Nebenkosten bei Kaufverträgen

 

1. Grunderwerbsteuer

vom Wert der Gegenleistung 3,5% (Ermäßigung oder Befreiung in Sonderfällen möglich)

2. Grundbuchseintragungsgebühr (Eigentumsrecht)

1,1%

3. Kosten der Vertragserrichtung und grundbücherlichen Durchführung

nach Vereinbarung im Rahmen der Tarifordnung des jeweiligen Urkundenerrichters sowie Barauslagen für Beglaubigungen und Stempelgebühren.

4. Verfahrungskosten und Verwaltungsabgaben für Grundverkehrsverfahren

länderweise unterschiedlich

5. Förderungsdarlehen bei Wohnungseigentumsobjekten und Eigenheimen

Übernahme durch den Erwerber: Neben der laufenden Tilgungsrate außerordentliche Tilgung bis zu 50% des aushaftenden Kapitals bzw. Verkürzung der Laufzeit möglich. Der Erwerber hat keinen Rechtsanspruch auf Übernahme eines Förderungsdarlehens.

6. Allfällige Anliegerleistungen laut Vorschreibung der Gemeinde

Aufschließungskosten und Kosten der Baureifmachung des Grundstücks sowie Anschlussgebühren und -kosten (Wasser, Kanal, Strom, Gas, Telefon etc.),

7.Vermittlungsprovision (gesetzlich vorgesehene Höchstprovision)

a)        bei Kauf, Verkauf oder Tausch von Liegenschaften oder Liegenschaftsanteilen, Liegenschaftsanteilen, an denen Wohnungseigentum besteht oder vereinbarungsgemäß begründet wird, Unternehmen aller Art und Abgeltungen für Superädifikate auf einem Grundstück: Bei einem Wert bis Euro 36.336,42 je 4%, von Euro 36.336,42 bis Euro 48.448,51 Euro 1.453,46, ab Euro 48.448.58 je 3%, von beiden Auftraggebern (Verkäufer & Käufer) jeweils zuzüglich 20% Ust.,

b)        bei Optionen: 50% der Provision gem. Punkt 7.A, welche im Fall des Kaufes durch den Optionsberechtigten angerechnet werden.

 

Nebenkosten bei Hypothekardarlehen

 

1. Vergebührung des Darlehensvertrages (§33 TP 8 GebG)

(Basis: Kreditbetrag) 0,8% bei Kontokorrentkrediten mit einer Laufzeit über 5 Jahre (Basis: Kreditbetrag) 1,5%

2. Grundbuchseintragungsgebühr

(Basis: Pfandsumme) 1,2%

 

3. Allgemeine Rangordnung für die Verpfändung

0,6%

4. Kosten der Errichtung der Schuldurkunde

nach dem Tarif des jeweiligen Urkundenerrichters,

5. Barauslagen für Beglaubigungen und Stempelgebühren

laut Tarif

6. Kosten der allfälligen Schätzung

laut Sachverständigentarif

7. Vermittlungsprovision:

Darf den Betrag von 2% der Darlehenssumme nicht übersteigen, sofern die Vermittlung im Zusammenhang mit einer Vermittlung gemäß §15 Abs. 1 IMVO steht. Besteht kein solcher Zusammenhang, so darf die Provision oder sonstige Vergütung 5% der Darlehenssumme nicht übersteigen.

 

Steuerliche Auswirkungen bei Veräußerung

 

1. Veräußerungs- und Spekulationsgewinn

Gewinne aus der Veräußerung privater Liegenschaften werden ab 1.4.2012 unbefristet besteuert. Bei Immobilien, die nach dem 31.3.2012 veräußert werden, ist hinsichtlich der Besteuerung zwischen „steuerverfangenen Immobilien“, die ab dem 1.4.2012 (bzw. 1.4.1997) entgeltlich angeschafft wurden, und „ Altfällen“ zu unterscheiden.

Steuerverfangene Immobilien: 25% Steuer auf den Veräußerungsgewinn

Im Regelfall unterliegen Immobilien, die ab dem 1.4. 2012 angeschafft wurden (bzw. ab dem 1.4.1997, falls eine Teilabsetzung für Herstellungsaufwendungen in Anspruch genommen wurde) einer einheitlichen Immobilienertragssteuer in Höhe von 25% des Veräußerungsgewinns, der Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufspreis. Steuermindernd wirken sich Instandsetzungs- und nachträgliche Herstellungsmaßnahmen aus. Geltend gemachte Absetzbeträge von Anschaffungs- und Herstellungskosten einschließlich jener AfA, welche bei der Berechnung der besonderen Einkünfte (Details siehe unten) abgezogen worden ist, sowie offene Teilabsetzbeträge für Instandsetzungsaufwendungen müssen hinzugerechnet werden.

Ab einer Behaltedauer von 10 Jahren kann eine Inflationsabgeltung in Höhe von 2% pro Jahr, insgesamt gedeckelt mit 50%, geltend gemacht werden, d.h. ab dem 35. Jahr wird der Spekulationsgewinn mit 12,5% besteuert.

HINWEIS: Vor allem bei vermieteten Immobilien kann die Ermittlung des Veräußerungsgewinns im Regelfall nur im Zusammenwirken mit dem Steuerberater und Immobilienverwalter des Verkäufers ermittelt werden. Die Meldung und Abfuhr der Immobilienertragssteuer hat durch den Parteienvertreter (Vertragserrichter)spätestens am 15. Tag des auf den Kalendermonat des Zuflusses zweitfolgenden Kalendermonats zu erfolgen.

 

Altfälle: 3,5 % bzw. 15% Steuer des gesamten Kaufpreises

Bei einem letzten entgeltlichen Erwerb vor dem 1.4.2002 (bzw. im Falle von geltend gemachten Teilabsetzungen gem. § 28 Abs. 3 EStG 1.4.1997) wird pauschal der Veräußerungserlös (tatsächlicher erzielter Kaufpreis) besteuert.

3,5% vom Verkaufserlös

bzw. 15% vom Verkaufserlös, wenn seit dem 1.1.1988 eine Umwidmung stattgefunden hat.

Über Antrag ist es in jedem Fall möglich, den Spekulationsgewinn zu errechnen und diesen mit 25% zu versteuern oder aber auch mit dem Einkommensteuertarif zu veranlagen.

2. Befreiung von der Immobilienertragssteuer

A) Haupwohnsitzbefreiung

Wenn eine Immobilie ab der Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend bis zur Veräußerung als Hauptwohnsitz gedient hat oder 5 Jahre durchgehender Hauptwohnsitz in den letzten 10 Jahren vor Veräußerung gegeben ist, fällt keine Immbilienertragssteuer an.

B)Selbst erstellt Gebäude

Eine solche Steuerbefreiung ist auch für selbst erstellte Gebäude (Veräußerer hat die Bauherreneigenschaft) gegeben: Diese Gebäude dürfen aber in den letzten 10 Jahren vor Veräußerung nicht zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verwendet worden sein.

C) Weitere Ausnahmen sind für Tauschvorgänge im Rahmen eines Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahrens vorgesehen sowie für Anrechnung von Grunderwerbsteuern und Stiftungseingangssteuern sowie Erbschafts- & Schenkungssteuern der letzten 3 Jahre von der Veräußerung auf die Spekulationssteuer.

Die Erklärung der Steuer bzw. Meldung hat durch Selbstberechnung der Parteienvertreter über finanz-online zu erfolgen und ist bis 15. Des zweitfolgenden Monats durch zu führen.

3. Besondere Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Wurden innerhalb von 15 Jahren vor der Veräußerung eines Gebäudes Herstellungsaufwendungen (Verbesserungen)gemäß §28 Abs. 3 EStG 1988 auf 10 bzw. 15 Jahre oder in den Jahren 1997 bis 1999 verteilt abgeschrieben oder gegen steuerfreie Rücklagen verrechnet, so hat der Veräußerer die Differenz zwischen dieser erhöhten Abschreibung und der rechnerischen „Normal-AfA“ für Herstellungsaufwand als „besondere Einkünfte aus Vermietung“ nach zu versteuern. Wenn seit dem ersten Jahr, für das die Herstellungsaufwendungen in Zehntel – und Fünfzehntelbeträgen abgesetzt wurden, mindestens sechs weitere Jahre verstrichen sind, sind über Antrag diese „besonderen Einkünfte“ beginnend mit dem Veranlagungsjahr, dem der Vorgang zuzurechnen ist, gleichmäßig verteilt auf drei Jahre anzusetzen.

4. Verlust der Zehntel- bzw. Fünfzehntelabsetzung

Wenn der Verkäufer für Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen einen Antrag auf Absetzung in Teilbeträgen gemäß § 28 Abs. 2, 3 und 4 EStG 1988 (Zehntel- bzw. Fünfzehntelabsetzung) gestellt hat, geht das Recht der Absetzung der im Zeitpunkt des Verkaufes noch nicht geltend gemachten Zehntel- bzw. Fünfzehntelbeträge für den Verkäufer und den Käufer verloren.

5. Vorsteuerberichtigung und Umsatzsteuer

Vorsteuerbeträge, resultierend aus Anschaffungs- und Herstellungsaufwendungen, sowie aus Großreparaturen, sind bei Übertragung unter Lebenden innerhalb der nachfolgenden 19 Jahre anteilig zu berichtigen. Für bereits vor dem 1.4.2012 genutzte bzw. verwendetet Anlagegüter gibt es aber eine Übergangsvorschrift, die einen neunjährigen Berichtigungszeitraum vorsieht. Bei unternehmerischer Nutzung des Rechtsnachfolgers (z.B. Zinshaus) kann die Vorsteuerberichtigung vermieden werden, indem 20% Umsatzsteuer zum Kaufpreis in Rechnung gestellt wird. Da die Umsatzsteuer Teil des Kaufpreises it, muss im Kaufvertrag auf diesen Umstand Bezug genommen werden.

6. Verkauf von Waldgrundstücken

Die stillen Reserven aus dem stehenden Holz werden aufgedeckt und sind zu versteuern.

 

Grundlagen der Maklerprovision

 

§ 6 Abs. 1, 3 und 4, § 7 Abs. 1, §§ 10 und 15 Maklergesetz / §6

(1) Der Auftraggeber ist zur Zahlung einer Provision für den Fall verpflichtet, dass das zu vermittelnde Geschäft durch die vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit des Maklers mit einem Dritten zustande kommt.

(3) Der Makler hat auch dann Anspruch auf Provision, wenn auf Grund seiner Tätigkeit zwar nicht das vertragsgemäß zu vermittelnde Geschäft, wohl aber ein diesem nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft zustande kommt.

(4) Dem Makler steht keine Provision zu, wenn er selbst Vertragspartner des Geschäfts wird. Dies gilt auch, wenn das mit dem Dritten geschlossene Geschäft wirtschaftlich einem Abschluss durch den Makler gleichkommt. Bei einem sonstigen familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis zwischen dem Makler und dem vermittelten Dritten, das die Wahrung der Interessen des Auftraggebers beeinträchtigen könnte, hat der Makler nur dann einen Anspruch auf Provision, wenn er den Auftraggeber unverzüglich auf dieses Naheverhältnis hinweist.

§7

(1) Der Anspruch auf Provision entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Der Makler hat keinen Anspruch auf einen Vorschuss. §10 Der Provisionsanspruch und der Anspruch auf den Ersatz zusätzlicher Aufwendungen werden mit ihrer Entstehung fällig.

Besondere Provisionsvereinbarungen: §15

(1) Eine Vereinbarung, wonach der Auftraggeber, etwa als Entschädigung oder Ersatz für Aufwendungen und Mühewaltung, auch ohne einen dem Makler zurechenbaren Vermittlungserfolg einen Betrag zu leisten hat, ist nur bis zur Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Provision und nur für den Fall zulässig, dass

  1. das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft wider Treu und Glauben nur deshalb nicht zustande kommt, weil der Auftraggeber entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf einen für das Zustandekommen des Geschäfts erforderlichen Rechtsakt ohne beachtenswerten Grund unterlässt,
  2. mit dem vom Makler vermittelten Dritten ein anderes als ein zweckgleiches Geschäft zustande kommt, sofern die Vermittlung des Geschäfts in den Tätigkeitsbereich des Maklers fällt,
  3. das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft nicht mit dem Auftraggeber, sondern mit einer anderen Person zustande kommt, weil der Auftraggeber dieser die ihm vom Makler bekannt gegebene Möglichkeit zum Abschluss mitgeteilt hat oder das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten, sondern mit einer Person zustande kommt, weil der vermittelte Dritte dieser die Geschäftsgelegenheit bekannt gegeben hat, oder
  4. das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten zustande kommt, weil ein gesetzliches oder ein vertragliches Vorkaufs-, Widerkaufs- oder Eintrittsrecht ausgeübt wird.

 

(2) Eine solche Leistung kann bei einem Alleinvermittlungsauftrag weiters für den Fall vereinbart werden, dass

  1. der Alleinvermittlungsauftrag vom Auftraggeber vertragswidrig ohne wichtigen Grund vorzeitig aufgelöst wird,
  2. das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags vertragswidrig durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustandegekommen ist, oder
  3. das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags auf andere Art als durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustandegekommen ist.

(3) Leistungen nach Abs 1 und Abs 2 gelten als Vergütungsbetrag im Sinn des § 1336 ABGB. Eine Vereinbarung nach § 15 MaklerG ist bei Maklerverträgen mit Verbrauchern schriftlich zu treffen. 

Konsumentschutz

Konsumentenschutzbestimmungen

§30b KSchG.

Der Immobilienmakler hat vor Abschluss des Maklervertrags dem Auftraggeber, der Verbraucher ist, mit der Sorgfalt eines ordentlichen Immobilienmaklers eine schriftliche Übersicht zu geben, aus der hervorgeht, dass er als Makler einschreitet, und die sämtliche dem Verbraucher durch den Abschluss des zu vermittelnden Geschäfts voraussichtlich erwachsenden Kosten, einschließlich der Vermittlungsprovision, ausweist. Die Höhe der Provision ist gesondert anzuführen; auf ein allfälliges wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis im Sinn des §6 Abs4 dritter Satz MaklerG ist hinzuweisen. Wenn der Immobilienmakler kraft Geschäftsgebrauchs als Doppelmakler tätig sein kann, hat diese Übersicht auch einen Hinweis darauf zu enthalten. Bei erheblicher Änderung der Verhältnisse hat der Immobilienmakler die Übersicht entsprechend richtig zu stellen. Erfüllt der Makler diese Pflichten nicht spätestens vor Vertragserklärung des Auftraggebers zum vermittelten Geschäft, so gilt §3 Abs 4 MaklerG. Anmerkung: Aufgrund des bestehenden Geschäftsgebrauchs können Immobilienmakler auch ohne ausdrückliche Einwilligung des Auftraggebers als Doppelmakler tätig sein. Wird der Immobilienmakler auftragsgemäß nur für eine Partei des zu vermittelnden Geschäftes tätig, hat er dies dem Dritten mitzuteilen.

 

Rücktrittsrechte

 

1. Rücktrittsrecht nach 30a KSchG:

Ein Auftraggeber (Kunde), der Verbraucher (§1 KSchG) ist und seine Vertragserklärung am Tag der erstmaligen Besichtigung des Vertragsobjektes abgegeben hat, seine Erklärung auf den Erwerb eines Bestandsrechts (insbes. Mietrechts), eines sonstigen Gebrauchs- oder Nutzungsrechts oder des Eigentums gerichtet ist, und zwar an einer Wohnung, an einem Einfamilienwohnhaus oder einer Liegenschaft, die zum Bau eines Einfamilienwohnhauses geeignet ist, und dies zur Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verbrauchers oder eines nahen Angehörigen dienen soll, kann binnen einer Woche schriftlich seinen Rücktritt erklären. Die Frist beginnt erst dann zu laufen, wenn der Verbraucher eine Zweitschrift der Vertragserklärung und eine Rücktrittsbelehrung erhalten hat, dh. entweder am Tag nach Abgabe der Vertragserklärung oder, sofern die Zweitschrift samt Rücktrittsbelehrung später ausgehändigt worden ist, zu diesem Zeitpunkt. Das Rücktrittsrecht erlischt jedenfalls spätestens einen Monat nach dem Tag der erstmaligen Besichtigung. Die Vereinbarung eines Angelds, Reuegelds oder einer Anzahlung vor Ablauf der Rücktrittsfrist nach § 30 a KSchG ist unwirksam.

2. Rücktritt bei "Haustürgeschäften" nach § 3 KSchG:

Ein Auftraggeber (Kunde), der Verbraucher (§ 1 KSchG) ist und seine Vertragserklärung weder in den Geschäftsräumen des Immobilienmaklers abgegeben, noch die Geschäftsverbindung zur Schließung des Vertrags mit dem Immobilienmakler selbst angebahnt hat (3 KSchG), kann bis zum Zustandekommen des Vertrags oder danach binnen einer Woche schriftlich seinen Rücktritt erklären. Die Frist beginnt erst zu laufen, wenn dem Verbraucher eine "Urkunde" ausgefolgt wurde, die Namen und Anschrift des Unternehmers, die zur Identifizierung des Vertrages notwendigen Angaben und eine Belehrung über das Rücktrittsrecht enthält. Das Rücktrittsrecht erlischt bei fehlender oder fehlerhafter Belehrung erst einen Monat nach beiderseitiger vollständiger Vertragserfüllung. Anmerkung: Nimmt der Verbraucher z.B. auf Grund eines Inserates des Immobilienmaklers mit diesem Verbindung auf, so hat der Verbraucher selbst angebahnt und daher - gleichgültig, wo der Vertrag geschlossen wurde - kein Rücktrittsrecht gemäß § 3 KSchG.

3. Das Rücktrittsrecht bei Nichteintritt maßgeblicher Umstände (§ 3 KSchG):

Der Verbraucher kann von seinem Vertragsantrag oder vom Vertrag schriftlich zurücktreten, wenn ohne seine Veranlassung maßgebliche Umstände die vom Unternehmer als wahrscheinlich dargestellt wurden, nicht oder in erheblich geringerem Ausmaß eingetreten sind. Maßgebliche Umstände sind die erforderliche Mitwirkung oder Zustimmung eines Dritten, steuerrechtliche Vorteile, eine öffentliche Förderung oder die Aussicht auf einen Kredit. Die Rücktrittsfrist beträgt eine Woche ab Erkennbarkeit des Nichteintritts für den Verbraucher, wenn er über dieses Rücktrittsrecht schriftlich belehrt wurde. Das Rücktrittsrecht endet aber jedenfalls einen Monat nach beidseitiger vollständiger Vertragserfüllung. Ausnahmen vom Rücktrittsrecht: Wissen oder Wissenmüssen des Verbrauchers über Nichteintritt bei den Vertragsverhandlungen. Im Einzelnen ausgehandelter Ausschluss des Rücktrittsrechts (formularmäßig nicht abdeckbar) Allgemeine Vertragsanpassung.

4. Das Rücktrittsrecht beim Bauträgervertrag nach § 5 BTVG:

Mit dem Bauträgervertragsgesetz wurden Schutzbestimmungen für die Erwerber von Rechten an erst zu errichtenden bzw. durchgreifend zu erneuernden Gebäuden, Wohnungen bzw. Geschäftsräumen geschaffen. Das Gesetz ist nur auf Bauträgerverträge anzuwenden, bei denen Vorauszahlungen von mehr als Euro 150,-- pro Quadratmeter Nutzfläche zu leisten sind. Der Erwerber kann von seiner Vertragserklärung zurücktreten, wenn ihm der Bauträger nicht eine Woche vor deren Abgabe schriftlich folgendes mitgeteilt hat:

  1. alle wesentlichen Informationen über den Vertragsinhalt,
  2. wenn allfällige Rückforderungsansprüche des Erwerbers schuldrechtlich ohne Bestellung eines Treuhänders gesichert werden sollen, den vorgesehenen Wortlaut der ihm auszustellenden Sicherheit;
  3. wenn die Sicherungspflicht des Bauträgers nach § 7 Abs. 6 Z 2 BTVG erfüllt werden soll, den vorgesehenen Wortlaut der Haftungserklärung der inländischen Gebietskörperschaft oder die entsprechende gesetzliche Bestimmung;
  4. wenn die Sicherungspflicht nach § 7 Abs. 6 Z 3 erfüllt werden soll, den vorgesehenen Wortlaut der eine gleichwertige Sicherung gewährleistenden Vereinbarungen;
  5. wenn die Sicherungspflicht nach § 7 Abs. 6 Z 4 erfüllt werden soll, den vorgesehenen Wortlaut der Vereinbarung mit dem Kreditinstitut. Der Rücktritt ist binnen einer Woche zu erklären.
  6. Wenn die Sicherungspflicht des Bauträgers durch grundbücherliche Sicherstellung nach §§9 und 10 BTVG erfüllt werden soll, gegebenenfalls den vorgesehenen Wortlaut der Zusatzsicherheit nach §9 Abs. 4 BTVG.

Der Rücktritt kann bis Zustandekommen des Vertrages oder danach binnen 14 Tagen erklärt werden. Die Rücktrittsfrist beginnt mit dem Tag, an dem der Erwerber eine Zweitschrift oder Kopie seiner Vertragserklärung und die oben in Pkt. 1 - 5 genannten Informationen sowie eine Belehrung über das Rücktrittsrecht schriftlich erhält. Das Rücktrittsrecht erlischt jedoch spätestens einen Monat nach Abgabe der Vertragserklärung des Erwerbers. Darüber hinaus kann der Erwerber von seiner Vertragserklärung zurücktreten, wenn eine von den Parteien dem Vertrag zugrunde gelegte Wohnbauförderung ganz oder in erheblichem Ausmaß aus nicht bei ihm gelegenen Gründen nicht gewährt wird. Der Rücktritt ist binnen einer Woche zu erklären. Die Rücktrittsfrist beginnt, sobald der Erwerber vom Unterbleiben der Wohnbauförderung informiert wird und gleichzeitig oder nachher eine schriftliche Belehrung über das Rücktrittsrecht erhält. Das Rücktrittsrecht erlischt jedoch spätestens sechs Wochen nach Erhalt der Information über das Unterbleiben der Wohnbauförderung. Der Erwerber kann den Rücktritt dem Bauträger oder dem Treuhänder gegenüber schriftlich erklären. Eine an den Immobilienmakler gerichtete Rücktrittserklärung bezüglich eines Immobiliengeschäfts gilt auch für einen im Zuge der Vertragserklärung geschlossenen Maklervertrag. Die Absendung der Rücktrittserklärung am letzten Tag der Frist (Datum des Poststempels) genügt. Als Rücktrittserklärung genügt die Übersendung eines Schriftstückes, das eine Vertragserklärung auch nur einer Partei enthält, mit einem Zusatz, der die Ablehnung des Verbrauchers erkennen lässt.

 

Energieausweis

 

Das Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) schreibt vor, dass bei Verkauf eines Gebäudes oder eine Nutzungsobjektes der Verkäufer dem Käufer rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung einen zu diesem Zeitpunkt höchsten zehn Jahre alten Energieausweis vorzulegen und ihm diesen, wenn der Vertrag abgeschlossen wird, auszuhändigen hat.

Ab 1.12.2012 (Inkrafttreten des EAVG 2012) müssen bei Anzeigen in Druckwerken und elektronischen Medien der Heizwärmebedarf (HWB) und der Gesamtenergieeffizienzfaktor (fGEE) angegeben werden. Diese Verpflichtung trifft sowohl den Verkäufer als auch für den von ihm beauftragten Immobilienmakler.

Ab 1.12.2012 ist dem Käufer der Energieausweis oder eine vollständige Kopie des Energieausweises spätestens 14 Tage nach Vertragsabschluss auszuhändigen. Sollte dies nicht erfolgen, hat der Käufer ds Recht, nach erfolgloser Aufforderung an den Verkäufer entweder selbst einen Energieausweis zu beantrage und die angemessenen Kosten binnen 3 Jahre gerichtlich geltend zu machen, oder direkt die Aushändigung eine Energieausweises einzuklagen.

Der Verkäufer hat die Wahl, entweder einen Energieausweis über die Gesamtenergieeffizienz des Nutzungsobjekts oder die Gesamtenergieeffizienz eines vergleichbaren Nutzungsobjekts im selben Gebäude oder die Gesamtenergieeffizienz des gesamten Gebäudes auszuhändigen. Ab 1.12.2012 kann für Einfamilienhäuser die Voralge- und Aushändigungspflicht auch durhc einen Energieausweis eines vergleichbare Gebäudes erfüllt werden. Diese Vergleichbarkeit muss der Energieausweisersteller aber bestätigen.

Der Energieausweis ist nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschrifte zu erstellen und soll eine vergleichbare Information übern den energetischen „Normalverbrauch“ eines Objektes verschaffen. Wird kein Energieausweis vorgelegt, gilt gem. $5 EAVG zumindest eine dem Alter und Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart.

Keine Vorlagepflicht eines Energieausweises besteht bis 1.12.2012, für jene Gebäude oder Nutzungsobjekte, für die auch nach den jeweils anwendbaren baurechtlichen Vorschriften der Bundesländer kein Energieausweis erstellt werden muss. (s. $17a Abs. 2 Sbf. Baupolizeigesetz).

Ab 1.12.2012 gilt österreichweit ein einheitlicher Ausnahmekatalog (§5 EAVG 2012).

Ebenfalls ab Inkrafttreten des neuen EAVG 2012 am 1.12.2012 sind Verwaltungsstrafbestimmungen zu beachten. Sowohl  der Verkäufer als auch der Immobilienmakler, der es unterlässt, die Kennwerte HBW und fGEE im Inserat anzugeben, ist mit einer Geldstrafe von bis zu EUR 1.450,-- zu bestrafen. Der makler ist straffrei, wenn er den Verkäufer  über die Informationspflichten aufgeklärt hat und ihn zur Bekanntgabe der beiden Werte bzw. zur Einholung eines Energieausweises aufgefordert hat, der verkäufer dies aber abgelehnt hat. Der Verkäufer ist des weiteren mit einer Verwaltungsstrafe bis zu EUR 1.450,-- zu bestrafen, wenn er die Vorlage und/oder Aushändigung des Energieausweises unterlässt.

 

Daher werden Auftraggeber der dieImmoprofis GmbH, vor Auftragsunterfertigung über die Verpflichtung zur Vorlegung eines Energieausweises und bei Nichtbeibringung über die möglichen Rechtsfolgen aufgeklärt, sowie bei Fehlen eines solchen, zur Beibringung eines Energieausweises nachdrücklich aufgefordert. Der Auftraggeber bestätigt dies mit Unterfertigung eines entsprechenden Auftrages zur Vermittlung des Verkaufes, bzw. der Vermietung seines Objektes.

Stand April 2012

 

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